Por Alfredo Petrucci de Carvalho e Gabriele Pires Cardoso
Dentre as mudanças trazidas pelo Novo Código Processual Civil Brasileiro um dos temas mais relevantes aos produtores rurais é abordado no artigo 1.071, referindo-se à inclusão do artigo 216 – A, na Lei 6.015/1973 – Leis dos Registros Públicos – o qual manifesta e regula o Usucapião Extrajudicial ou Administrativo de bens imóveis, ao passo que o Usucapião de bens móveis continua sendo permitido apenas por via judicial.
Apresentado como grande vantagem a fim de evitar os custos pecuniários e os desgastes psicológicos, bem como a morosidade dos processos no sistema judiciário, o Usucapião Extrajudicial ou Administrativo tem o intuito de facilitar e acelerar o procedimento, pelos motivos e razões apresentados a seguir.
Respaldado na Constituição Federal, no artigo 191, a aquisição de imóvel rural por Usucapião poderá se dar por “aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia”. Diante disso, os requisitos necessários para tal procedimento são:
• Comprovação da Posse: Para gerar o Usucapião a posse deverá cumprir as condições de ser exercida com ânimo de dono, posse justa, pacífica e contínua, ou seja, o requerente deverá tratar o imóvel como se fosse seu; a posse não pode ser tomada a força ou exercida às escondidas; não pode sofrer oposição de quem detém a propriedade ou o direito real do imóvel em pauta e a posse não poderá ser interrompida e posteriormente continuada em largo espaço de tempo, o requerente não poderá possuir o imóvel de tempos em tempos e querer somar todos os períodos intermitentes para a concretização do Usucapião, no entanto, pequenos intervalos não descaracterizam a continuidade da posse.
• Decurso do tempo: Conforme o artigo citado acima, em relação aos imóveis rurais, para computar o prazo mínimo de posse serão contados cinco anos, iniciando no dia seguinte à posse.
• Coisa Hábil: Alguns imóveis não são suscetíveis de ser usucapidos, como o caso dos bens públicos, conforme a Constituição Federal. No entanto, a falta de registro do imóvel não significa, por si só, que se trata de bem público, uma vez que cabe ao ente provar que o domínio do imóvel foi reconhecido.
• Representação por advogado.
A partir de 18 de março de 2016, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, a figura do Usucapião Extrajudicial passou a ser admitida, apresentando além dos requisitos acima abrangidos, condições obrigatórias e específicas para sua utilização.
Aquele que almeja concretizar a aquisição imobiliária por meio deste instrumento deverá apresentar ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca a qual pertence o imóvel usucapiendo uma Ata Notarial, lavrada pelo Tabelionato de Notas, que ateste o tempo de posse do imóvel pelo requerente, provando, de tal forma, o direito da propriedade por meio do Usucapião. Outros instrumentos a serem apresentados serão a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, tendo prévia Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho de Fiscalização, e a assinatura dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados na matrícula do imóvel e na matrícula dos imóveis vizinhos.
Salienta-se ainda que os imóveis vizinhos deverão ser indicados pelo CCIR com os números das respectivas matrículas. Também deverão ser apresentadas Certidões Negativas referentes aos distribuidores da Justiça Federal e Justiça Estadual, do domicílio do requerente e da situação do imóvel, a fim de verificar se foi movida ação possessória, reivindicatória ou até mesmo ação de protesto judicial. E, por fim, o requerente necessita de Justo Título ou qualquer documento que demonstre a origem da posse, continuidade, natureza e tempo, representados na Ata Notarial, ou ainda, pagamentos de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.
Cabe ressaltar que, caso o registrador rejeite o pedido de registro do imóvel usucapiendo, as partes não ficam impedidas de ajuizar o pedido na esfera judicial, podendo até mesmo aproveitar a documentação fornecida ao Ofício de Registro de Imóveis.
Na elaboração deste procedimento, ressalta-se que os trâmites deverão ser absolutamente pacíficos, não será necessário a intimação do Ministério Público em momento algum. O requerente deverá instruir seu pedido com todos documentos referidos neste artigo e entender que se trata de um procedimento complexo, seguro e que visa acelerar os pedidos de usucapião em que haja consenso.
Contudo, é de fundamental importância que o produtor rural tenha suas áreas registradas, uma vez que os “contratos de boca” não têm validade perante os órgãos fiscalizadores, seja para proteger o patrimônio já adquirido ou se tornar proprietário de fato de imóveis suscetíveis da nova legislação.
Mediante o exposto, a Safras & Cifras – que há quase 30 anos vem assessorando o produtor rural – conta com profissionais atualizados perante a nova legislação e dispostos a auxiliar na complexidade do procedimento apresentado.
Alfredo Petrucci de Carvalho
Graduando em Direito
([email protected])
Gabriele Pires Cardoso
Graduada em Direito e
Pós-Graduanda em Direito de Família e Sucessões
([email protected])
